物業(yè)上市公司隊(duì)伍即將迎來新選手。12月9日~12日，保利發(fā)展(600048.SH)旗下公司保利物業(yè)將公開招股，擬發(fā)行約1.33億股，其中香港發(fā)售1733.36萬股，國際發(fā)售1.16億股，另有15%超額配股權(quán)。最高發(fā)售價(jià)每股35.10港元，每手買賣單位為200股。預(yù)期將于12月19日上午9時(shí)在聯(lián)交所買賣。

假設(shè)每股發(fā)售價(jià)32.90港元，預(yù)期所得款項(xiàng)凈額約42.9億港元。其中，約57%將用于把握戰(zhàn)略投資機(jī)會(huì)，擇優(yōu)并購，發(fā)展戰(zhàn)略聯(lián)盟及擴(kuò)大物業(yè)管理業(yè)務(wù)規(guī)模;約15%將用于進(jìn)一步開拓增值服務(wù);約18%用于升級(jí)數(shù)字化及智能化管理系統(tǒng);約10%將用作運(yùn)營(yíng)資金及一般公司用途。

據(jù)悉，公司已就基石配售與GIC Private Limited(GIC);Gaoling Fund, L.P.及YHG Investment, L.P.;中國國有企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整基金股份有限公司及中交國際(香港)控股有限公司訂立基石投資協(xié)議，擬分別認(rèn)購8500萬美元、3500萬美元、3000萬美元及3000萬美元股份。

從今年4月11日摘牌新三板，到12月1日通過港交所聆訊，保利物業(yè)即將成為第18家在港上市的內(nèi)地物業(yè)公司。2017年8月，保利物業(yè)曾登陸新三板，但不到兩年就選擇退市，此后8月7日向港交所提交上市申請(qǐng)。

背靠央企保利發(fā)展，保利物業(yè)在規(guī)模上有先發(fā)優(yōu)勢(shì)。截止2019年6月底，保利物業(yè)布局全國148個(gè)城市，合同管理面積454.9百萬平方米，在管總面積260.3百萬平方米，管理846項(xiàng)物業(yè)，即將超越綠城服務(wù)(02869.HK)成為第三大上市物業(yè)公司。

從業(yè)務(wù)上看，保利物業(yè)主要為國內(nèi)一二線城市各類物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)以及社區(qū)增值服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)為主要營(yíng)收來源，今年前6個(gè)月占比總營(yíng)收的64.6%。

但盈利能力偏弱顯而易見。該公司近三年毛利率分別為16.7%、17.9%、20.1%;同期，公司凈利率僅5.8%、6.9%、7.9%。保利物業(yè)表示，公司面臨各方成本上行壓力，包括但不限于：最低工資增加、員工人數(shù)增加、節(jié)約成本措施生效所需時(shí)間。

擴(kuò)大規(guī)模和提升市占率訴求下，保利物業(yè)渴求快速進(jìn)入資本市場(chǎng)。實(shí)際上，不僅是保利物業(yè)，近兩年物業(yè)公司密集赴港上市，其中不乏碧桂園服務(wù)、新城悅、雅生活、藍(lán)光嘉寶等母公司背景強(qiáng)大的物管企業(yè)。

資本市場(chǎng)同樣給予物管公司較高估值。碧桂園服務(wù)市盈率達(dá)52.35倍，市值更是高達(dá)753.63億港元。而綠城服務(wù)252.15億的市值遠(yuǎn)超綠城中國(03900.HK)，成為唯一市值超過關(guān)聯(lián)房企的選手。

華盛證券表示，香港市場(chǎng)17家物業(yè)管理股，截至目前取得正向漲幅的高達(dá)11家，占比超過64%。今年1月1日至12月3日，漲幅居于前列的分別為新城悅服務(wù)、佳兆業(yè)美好、永升生活服務(wù)、雅生活、中海物業(yè)以及碧桂園服務(wù)。

中泰證券認(rèn)為，當(dāng)前行業(yè)整體處于成長(zhǎng)紅利階段，行業(yè)集中度加速提升。目前行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局尚未定型，龍頭企業(yè)可利用資金優(yōu)勢(shì)開展收并購，擴(kuò)大管理規(guī)模并提升經(jīng)營(yíng)效率，同時(shí)利用資源優(yōu)勢(shì)引進(jìn)人才，推動(dòng)技術(shù)創(chuàng)新與應(yīng)用。