經(jīng)過上半年短暫的窗口期之后，房企的融資閘門正在被“擰緊”。

近日，住建部、人民銀行同步在官網(wǎng)發(fā)布消息稱，8月20日，住建部、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，研究進一步落實房地產(chǎn)長效機制，形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

與此同時，據(jù)多家媒體報道，監(jiān)管部門出臺新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長而劃出“三道紅線”，具體分為剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%和現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，將房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四檔。

受訪專家表示，近期房地產(chǎn)市場熱度有所上升，部分城市房價出現(xiàn)較快上漲勢頭，土地交易活躍。適度調(diào)整融資政策，有利于抑制開發(fā)商激進擴張，防范債務(wù)風(fēng)險，不過，在這個過程中，一些利用高財務(wù)杠桿、回款能力不足的企業(yè)或?qū)⒚媾R挑戰(zhàn)。

8月31日午間，新力控股CFO許進業(yè)在中期業(yè)績會上表示，國家不斷出臺了房地產(chǎn)調(diào)控政策，不過，有關(guān)“三道紅線”的政策還沒有具體出臺，公司會繼續(xù)保持關(guān)注。

《中國經(jīng)營報》記者聯(lián)系了中梁控股、綠城中國、中駿集團、新力控股等方面采訪，并得到相應(yīng)回應(yīng)。其中，中梁控股方面表示，公司已對債務(wù)結(jié)構(gòu)作出了調(diào)整，今年上半年，新增境外融資渠道，短債比方面，相對去年底改善明顯，預(yù)期未來短債比會繼續(xù)進一步下降。截至記者發(fā)稿，中駿集團品牌相關(guān)工作人員以很忙為由婉拒了采訪，未對公司負債率等問題作出回應(yīng)。

融資“三道紅線”

房地產(chǎn)行業(yè)高歌猛進的數(shù)年里，在規(guī)模刺激下，大多數(shù)開發(fā)商加速周轉(zhuǎn)，卻帶來普遍增高的負債指標，給企業(yè)經(jīng)營徒增了諸多風(fēng)險。

記者在采訪中了解到，此次參加上述房地產(chǎn)企業(yè)座談會的有12家，其中包括碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、中梁、保利、綠地、華潤等。

會議指出，為進一步落實房地產(chǎn)長效機制，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

據(jù)《經(jīng)濟參考報》報道，會議明確的融資管理規(guī)則是業(yè)內(nèi)多次傳聞的“三條紅線”，拿地銷售比是否過高、經(jīng)營性現(xiàn)金流情況兩個方面也將作為監(jiān)管機構(gòu)考察的重要指標。上述企業(yè)需在9月底上交降檔方案，包括一年內(nèi)如何降檔、三年內(nèi)如何全面完成符合“三條紅線”的調(diào)整。若未達標，監(jiān)管層將要求金融機構(gòu)對相應(yīng)房企的全口徑債務(wù)進行限制。而相關(guān)規(guī)則將于2021年1月1日起在全行業(yè)全面推行。

根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，試點房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四擋。如果三道紅線全部踩中，開發(fā)商的有息負債將不能再增加;踩中兩條，有息負債規(guī)模年增速不得超過 5%;踩中一條，增速不得超過 10%;一條未中，不得超過 15%。

目前全國房企的負債狀況如何?國泰君安固定收益研究團隊發(fā)現(xiàn)，超六成房企處于綠檔及黃檔，接近七成房企拿地銷售比與現(xiàn)金流量金額均達標。按照三道紅線劃分，處于綠、黃、橙、紅的房企分別占比為31%、32%、13%、24%。超六成房企位于綠色及黃色檔，四分之一的房企三條標準均不達標。房地產(chǎn)行業(yè)整體償債能力較為穩(wěn)健的同時，內(nèi)部也呈現(xiàn)嚴重分化的格局。

從四檔房企2019年有息負債同比中位數(shù)來看，綠、黃、橙、紅檔增速分別為16%、14%、4%、10%。綠檔和黃檔房企內(nèi)部有息負債增速也有分化，萬科、保利等同比增速在5%以下，中海、招商和旭輝等部分規(guī)模以上房企增速則超過了20%。國泰君安研究報告指出，受到融資政策收緊限制的房企需要適當(dāng)放緩融資擴張的速度，紅檔房企2019年有息負債增速仍超過10%，去杠桿力度尚且無法達到規(guī)則中“有息負債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加”的要求，預(yù)計后期去杠桿壓力仍然較大。

根據(jù)同策研究院與多家金融機構(gòu)溝通，目前，針對房地產(chǎn)融資“三道紅線”盡管沒有出臺正式文件，但房地產(chǎn)融資限制確實已經(jīng)開始執(zhí)行。

同策研究院資深分析師王豐認為，對具有快速擴張?zhí)卣鞯姆科髞碚f，“三道紅線”一定是高的，限制此類企業(yè)融資一定會造成金融風(fēng)險;就時間點而言，經(jīng)歷了2020年上半年新冠肺炎疫情影響，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速呈現(xiàn)“深V”，截止到2020年6月數(shù)據(jù)，累計增速恢復(fù)到1.9%，但較2019年9.9%的累計增速仍存在差距，鑒于經(jīng)濟下滑壓力較大，房地產(chǎn)開發(fā)投資這個穩(wěn)定器的作用短期內(nèi)無法被替代。

限制激進擴張

國泰君安研究報告認為，8月20日房企座談會參會主體是四檔內(nèi)的龍頭房企，反映出監(jiān)管層抓大放小、嚴控金融風(fēng)險的訴求。尤其疫情下貨幣環(huán)境相對寬松，社融存量快速增長，助長了杠桿交易和投機行為，進一步加大了地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險，此時監(jiān)管層嚴控房企融資旨在從供給端遏制融資主體需求，從而化解地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險。

此外，地產(chǎn)行業(yè)的融資收緊也是對融資供給的結(jié)構(gòu)性調(diào)控，在貨幣環(huán)境整體寬松的背景下能夠有效減少地產(chǎn)對金融資源的擠占，從而推動更多資金流入實體經(jīng)濟。

根據(jù)上市房企2019年業(yè)績報告，頭部房企中，融創(chuàng)、恒大、富力、綠地和華夏幸福等房企都可能觸碰到“三道紅線”，劃為紅色檔，融資規(guī)模將受限。而且，超過一半的企業(yè)都存在踩線，包括綠城、金茂、首創(chuàng)、中駿等全國知名的房地產(chǎn)企業(yè)。

綠城中國剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負債率75%，凈負債率63.2%，現(xiàn)金短債比是1.5;中駿集團剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負債率60.0%，凈負債率74%，現(xiàn)金短債比是1.9;中梁控股剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負債率65.6%，凈負債率79%，現(xiàn)金短債比是1.2。

可以預(yù)見的是，融資收緊將使房企的銷售回款端壓力驟升，開發(fā)商啟動“加速銷售模式”的可能性增加。

中梁控股方面在回復(fù)記者采訪時表示，公司在售項目銷售情況良好，上半年簽約回款率90%，首開去化率70%，前7個月合約銷售796億元，已完成年度目標超47%。公司會在前期拿地、施工、交付等各個環(huán)節(jié)做好前置工作，較好保證資金回籠時間及回款率，同時也將會根據(jù)市場情況適時推出一定優(yōu)惠讓利消費者，促進資金回籠。

華創(chuàng)證券研究報告則分析認為，確定房地產(chǎn)企業(yè)融資的“三條紅線”意味著未來房企有息負債的增長將進一步受限。在三項指標的約束下，房企若想維持融資端的擴張速度，需要同步提高銷售及回款的速度，保證經(jīng)營性現(xiàn)金流充沛，而非長期依靠“借新還舊”維持資金周轉(zhuǎn)。融資條件收緊，疊加穩(wěn)定房價的背景之下，房企要保證有足夠的流動性應(yīng)對債務(wù)到期壓力。記者 劉頌輝