12月18日，新湖中寶股份有限公司(以下簡稱“新湖中寶” SH.600208)發(fā)布公告，擬向綠城房產轉讓上海新湖房地產開發(fā)有限公司(簡稱“上海新湖”)35%的股權及相應權利和權益。這是繼今年7月向融創(chuàng)轉讓舊改項目之后，新湖中寶第二次出售舊改項目。

12月07日，據新湖中寶公告，公司控股股東新湖集團于12月5日質押所持上市公司股份3.7億股(占其所持股份13.29%)，占新湖中寶總股份4.3%。截至目前，新湖中寶全部股份被質押比例為42.49%。

11月25日，新湖中寶發(fā)布公告稱，公司已于11月22日成功發(fā)行新湖中寶股份有限公司2019年公開發(fā)行公司債券(第二期)，品種一實際發(fā)行規(guī)模9.2億元，票面利率7.5%;品種二不發(fā)行。這是新湖中寶今年以來第七次發(fā)債。

發(fā)債、出售項目、質押比例攀升，這些關鍵詞釋放了怎樣的信號?

銷售不佳業(yè)績下滑

10月30日，新湖中寶發(fā)布的第三季度經營情況顯示，2019年前三季度，新湖中寶累計實現合同銷售金額100.40億元，同比下滑14.12%。累計實現合同銷售面積63.36萬平方米，同比下降13.88%。根據上市公司早前200億元的銷售目標計算，三個季度合計完成50.2%，僅略逾目標的一半。

事實上，早在之前，新湖中寶的業(yè)績已呈下滑之勢。2017至2018年，公司的營業(yè)收入分別為175億元、172億元;凈利潤分別為32.2億元、25.1億元。2019年前三季度，公司營業(yè)收入為111億元，凈利潤為24.6億元?？傮w而言，近年來，新湖中寶的營業(yè)收入和凈利潤明顯承壓。

值得一提的是，在2019年第三季度之前，公司的經營性現金流凈額曾持續(xù)六個季度為負。直到2019年第三季度，新湖中寶經營性現金流凈額為1.27億元，由負轉正。

截至2019年半年報，新湖中寶總共擁有3000萬平方米土地儲備，在克而瑞2019年上半年中國房企總土儲貨值榜單上排到57位，且其土儲主要位于長三角。

雖然手握大量地理位置良好的土地儲備，但其銷售業(yè)績卻未能體現出公司的土地儲備的體量與優(yōu)質。事實上，雖然新湖中寶取得了大量地理位置好、成本較低的土地儲備，但其中包含大量舊改項目，開發(fā)周期長，回款慢，導致了公司營收規(guī)模明顯低于同檔位房企。

舊改項目占用資金

新湖中寶消化含有舊改項目的土地儲備的過程實在難以稱得上一帆風順。

在其2019年半年報中，新湖中寶提到，截止2019年6月30日，上海五大舊改項目合計建筑面積達180萬平方米。“公司在上海內環(huán)內土地儲備名列行業(yè)前茅”。此外，新湖中寶在杭州、蘇州等地也有舊改項目。杭州香格里拉項目總用地面積83萬平方米，新湖果嶺項目36 萬平方米;衢州新湖景城項目總用地面積 48 萬平方米;蘇州明珠城項目總用地面積104萬平方米。

這些舊改項目不僅成為其規(guī)?？捎^的土地儲備，也給新湖中寶的資金鏈帶來了考驗。舊改項目對新湖中寶的資金占用情況，從其半年報中便可見端倪。據新湖中寶半年報，2019年上半年，公司經營活動產生的金流量凈額為-2.88億元，上年同期金額為-57.52億元。新湖中寶稱變動原因為根據上海舊改項目拆遷進度，上年同期拆遷投入大于本期所致。

同時，新湖中寶籌資活動產生的現金流量凈額為8.13億元，上年同期為60.79億元。對此，新湖中寶稱，是根據上海舊改項目拆遷進度，上年同期舊改貸款投入大于本期所致。

此外，2018年，新湖中寶支付的拆遷款達97.15億元，2017年為64.35億元。而且，新湖中寶的存貨構成中拆遷成本占比較大，截止2018年底，公司存貨703.54億元，其中僅上海內環(huán)舊改項目拆遷支出就達到270億，占比近40%。

舊改項目除了面積大，需要大量資金投入之外，由于舊改項目涉及多方因素，開發(fā)周期也長于一般房產項目。在新湖中寶的這些舊改項目中，部分項目開發(fā)周期甚至超過十年。

如杭州的香格里拉項目，原定竣工期限為2017年，目前已延后到了2022年。公司披露的延期原因系“開發(fā)初期與村民道路處理、個別民房拆遷、部分土地爭議未完全解決等原因造成部分地塊實際交付時間遲于合同約定時間”。同樣，上海新湖明珠城和青藍國際項目也是根據拆遷進度分期開發(fā)。

負債攀升資金承壓

在為舊改項目投入大量資金的同時，新湖中寶的負債規(guī)模也在逐年擴大。2017年至2018年，新湖中寶的總負債分別為916.69億元、1054.85億元;資產負債率分別為73.59%、75.42%;2019年前三季度，公司負債合計1054.41億元，資產負債表率為74.49%，和2018年度相比，有一定的下降。

2019年三季報顯示，新湖中寶貨幣資金128.52億元，短期借款加一年內到期的非流動負債達到220.59億元。而總有息負債為729.75億元，公司凈負債率則為166.52%。

此外，截至2019年6月末，新湖中寶受限制資產賬面價值合計達484.67億元，占資產總額比例達33.09%。受限制資產主要包括公司及下屬子公司開發(fā)的房地產項目和持有的貨幣資金、股權等。

11月19日，新湖中寶發(fā)布的《新湖中寶股份有限公司2019年公開發(fā)行公司債券(第二期)信用評級報告》也提到：公司在建及擬建項目未來所需投資規(guī)模較大、受限資產規(guī)模較大、債務負擔較重、面臨較大集中償付壓力。

值得關注的是，12月，新湖中寶接受媒體采訪時公開表示：“2020年，新湖中寶銷售凈回籠資金可達262.5億元，且新湖中寶擁有充足的自由現金流，銷售與拿地、開發(fā)建設之間沒有剛性周轉的關系，大部分銷售回籠資金可由企業(yè)自由支配。”新湖中寶能否如其所言，《投資者攻略》將持續(xù)關注。