1月17日早間，世茂房地產控股有限公司(下稱“世茂”)發(fā)布公告稱，自2020年1月17日上午9時04分起于香港聯(lián)合交易所有限公司短暫停止買賣，以待刊發(fā)有關公司可能根據(jù)一般授權發(fā)行股份交易的內幕消息的公告。據(jù)騰訊證券報道，此次世茂房地產尋求在配售至多1.25億股股份，融資額至多為4.8億美元，股票發(fā)行價格區(qū)間在每股29.38-30.38港元，較前一日收盤價32.1折價8.47%-5.36%。

世茂并購福晟 源于福晟集團步子邁的有點大

一直以來，內房企多以地域來劃分派別，包括粵系、閩系、浙系、京津系等等。其中，粵系房企作為集合TOP3“碧恒萬”、“華南五虎”、“招保萬金”等頭部房企而成為行業(yè)中不可撼動的主力軍，閩系房企多以生猛著稱，也走出了諸如世茂房地產、陽光城、旭輝、正榮、融信、泰禾、寶龍等全國性知名房企。

前幾年快速崛起的閩系房企在2019年遇到了不少坎坷，泰禾銷售不振股權被凍結、正榮高管陸續(xù)離職、禹洲地產大規(guī)模發(fā)高成本美元債，以及此次福晟集團的危機。激進擴張背后所帶來的問題也許并不如想象中那么輕松。

2016/2017兩年多時間里，福晟共簽下107個項目，總建筑面積達5500萬㎡，項目貨值達8100億元，福晟掌舵人潘偉明此前在2018年戰(zhàn)略會上喊出2019年業(yè)績達到900億元、2020年突破1300億元的口號。不過“錢緊”的2019年是殘酷的。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年，福晟集團的全口徑銷售額為630.2億元，排名55，與2018年幾乎持平。并購耗費了大量資金，而銷售回款水平卻似乎難以支撐公司的“野心”，資金壓力倍增。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月，公司賬面資金僅為72.91億元，而短期債務則高到443.47億元。

業(yè)內人士稱，潘偉明曾經常說的一句話是：“什么小而美，小就沒了”。因此他一直想做大規(guī)模。可步子邁的大了，風險隨之而來。

閩系房企依舊生猛 世茂逆勢并購動作頻頻

在過去多輪地產周期中，逆勢拿地成為房企崛起的一大經驗，但當下，存量市場中粗放的逆勢拿地策略或也直接導致一些房企走向破產。

在大家緩過神來后，發(fā)現(xiàn)存量市場的玩法似乎變成了拿便宜的地，又在“并購、“舊改”兩個領域一哄而上。可值得注意的是在孫宏斌靠收并購超過萬科、佳兆業(yè)常被冠以“舊改之王”稱號等表象背后，仍有不少“心酸”，因佳兆業(yè)融資成本過高，郭英成常年被詬病為替人打工。

而在2019年，碧桂園失速、恒大開始造車、萬科不緊不慢、新城暴雷，閩系房企世茂學著融創(chuàng)玩起了并購，成為了“最風光”的房企之一。

1月13日下午，世茂集團和福晟集團的戰(zhàn)略合作發(fā)布會在福州世茂洲際酒店舉行，盡管許世壇多次強調，“世茂和福晟的合作，肯定不是說誰吃了誰，是在傳統(tǒng)的收并購以外，還有新的建立平臺的合作方式。”但新成立的平臺“世茂福晟”主要操盤者為世茂集團執(zhí)行董事呂翼的事實說明，世茂就是實實在在的并購。

截止發(fā)稿，雙方表示并購具體信息見日后公告，但至少包括福晟集團目前擁有的1000多億元土地儲備，還有100多億元的持有型物業(yè)，以及在大灣區(qū)、鄭州等地擁有的三四千億元舊改貨值。這起并購起碼是千億級別的，或將超越萬達、融創(chuàng)、富力650億的“世紀并購”，成為中國房地產史上一筆最大的房地產并購交易。

不僅如此，世茂2019年在拿地、銷售兩端均有發(fā)力。

公告顯示，2019年世茂房地產全年銷售量價齊升，達到2600.7億元，位列行業(yè)第9，同比增長48%，平均銷售價格達到17744元/平米。但公司的權益銷售金額僅有1825.5億元，權益比為70%，較2018年86.48%的權益比大幅下降，這也可以在一定程度上反映世茂在合作并購的道路上走得很快。

并購又配股 世茂玩得轉嗎?

從賬面數(shù)據(jù)來看，世茂房地產的杠桿率一直較低，一直處在60%以內的水平，融資成本也不高，加權平均成本在6%左右。2016-2019H四份財報顯示賬面資金分別達到222.35億元、330.06億元、495.76億元和522.34億元，賬面資金較為充足，這是世茂得以抄底的資本所在。

2019年，世茂房地產接盤泰禾、明發(fā)、萬通、粵泰四大地產公司20多個項目，斥資200億元，錄得逾1800億元貨值，占全年新增貨值2410.4億元的75%，正如許世壇年初所說的“2019年將有70%以上的土儲來自于并購”。

新年伊始，世茂并購福晟就成為了市場熱議事件，2019年半年報顯示，世茂賬面的資金及受限制現(xiàn)金合計522.34億元，但短期有息負債也達到320.56億元，此次至少千億級別的并購對于要占股權大頭的世茂來說，憑當前的賬面實力要想“吞下去”并不容易。

而且，世茂房地產前期主要布局在一二線城市，從公司2019年上半年的銷售貢獻情況看，前四大城市(福州、北京、蘇州、南京，均為一二線城市)銷售占比達到就達到42.63%，而所有一二線城市銷售占比更是達到近70%的占比。

但公司在2017年、2018年的土地布局策略明顯向三四線下沉，到2018年新增土儲中有一半來自三四線城市。而在2019年上半年并購的項目中，成本占比較大的，如河北香河萬通、福州晉安區(qū)、漳州紅樹灣、南昌江南院子、馬鞍山江灣新城、溫州核心片區(qū)項目等多為三四線項目。隨著三四線棚改貨幣化的退潮，為世茂房地產這些項目的銷售增添了許多不確定性。

銷售回款直接影響口袋里的資金，不確定性增強也給世茂能否“消化”帶有超3000億貨值舊改的福晟資產蒙上了一層陰影。

鑒于此，世茂還學習了融創(chuàng)的配股，隨著股價的持續(xù)上漲，此前融創(chuàng)中國選在高位折價配股募資，這一方面可以將股權賣個好價錢，另一方面還能緩解一定的資金壓力，還能增厚資產為后續(xù)債務融資提供空間，可謂一舉三得。此前世茂的股價一路高漲，趁著高股價和后續(xù)即將達成巨額收購的資金需求，世茂停牌發(fā)布發(fā)行新股公告。

但世茂此次的收購與融創(chuàng)存在很大的區(qū)別。孫宏斌曾多次在多個場合強調融創(chuàng)堅持聚焦一二線，如與上海臨港自貿區(qū)、深圳寶安區(qū)等多地政府簽約、收購云南城投會展項目等。截止2019年8月融創(chuàng)總貨值約2.8萬億元，其中一二線占比約83%，更為關鍵的是，2019年中期總土儲平均成本下降至4300元/平。

并購，目的是為了拿到更便宜的土地，融創(chuàng)的核心競爭力是能在一二線拿到便宜的土地，但是為了拿到較低土地成本轉而并購三四線項目，或會“本末倒置”，并購的體量越大，風險也越大。