首都功能核心區(qū)平房院落騰退后，有望依規(guī)劃發(fā)展租賃住房和便民服務；危樓改造后，或可適當增加建筑規(guī)模作為共有產權住房；老樓加裝電梯，受益業(yè)主應分擔相關建設運維費用……以法治力量護航城市更新邁出堅實一步。

27日上午召開的北京市十五屆人大常委會第四十一次會議，對《北京市城市更新條例（草案）》進行首次審議。條例草案提出，本市城市更新嚴格控制大規(guī)模拆除、增建，優(yōu)先補齊公共設施短板，同時聚焦民生保障，針對事關人民群眾切身利益的平房院落修繕利用、危舊樓房改造、老舊小區(qū)加裝電梯、補充便民服務設施等更新事項，明確了實施路徑。

擬設居住、產業(yè)、設施等5大類12項更新內容

(相關資料圖)

什么是“城市更新”？條例草案提出，城市更新是指對本市建成區(qū)內城市空間形態(tài)和城市功能的持續(xù)完善和優(yōu)化調整，包括居住類、產業(yè)類、設施類、公共空間類、區(qū)域綜合類等5大類、12項更新內容。

其中既有以保障老舊平房院落、危舊樓房、老舊小區(qū)等房屋安全，提升居住品質為主的居住類城市更新；也有以推動老舊廠房、低效產業(yè)園區(qū)、老舊低效樓宇、傳統(tǒng)商業(yè)設施等存量空間資源提質增效為主的產業(yè)類城市更新。此外，更新改造老舊市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施，以及提升綠色空間、濱水空間、慢行系統(tǒng)等，都被納入城市更新范疇。

本市開展城市更新堅持“先治理、后更新”的原則。條例草案提出，開展城市更新，將嚴格落實城市風貌管控、歷史文化名城保護要求，嚴格控制大規(guī)模拆除、增建，延續(xù)歷史文脈。對于居住環(huán)境差、存在重大安全隱患、市政基礎設施薄弱、嚴重影響歷史風貌以及現有土地用途、建筑物使用功能、產業(yè)結構不適應經濟社會發(fā)展等情況的區(qū)域，在實施城市更新中應當優(yōu)先考慮。同時，“適老化改造”“綠色慢行系統(tǒng)”“海綿城市”等事關民生改善的內容，也被寫入草案中。

核心區(qū)平房院落騰退空間可用于租賃住房和便民服務

不同區(qū)域、不同特點的項目有“定制”的更新規(guī)則，條例草案多個條款突出了民生保障內容。

實施首都功能核心區(qū)平房院落保護性修繕、恢復性修建，可采用申請式退租、換租、房屋置換等方式，完善配套功能，改善居住環(huán)境，加強歷史文化保護，恢復傳統(tǒng)四合院基本格局。同時，首都功能核心區(qū)平房院落騰退空間，在滿足居民共生院改造和申請式改善的基礎上，允許實施主體依據控制性詳細規(guī)劃，利用騰退空間發(fā)展租賃住房、便民服務、商務文化服務等行業(yè)。

簡易樓和危舊樓房改建，可以利用地上、地下空間，補充部分城市功能，適度改善居住條件；可以在符合規(guī)劃、滿足安全要求的前提下，適當增加建筑規(guī)模作為共有產權住房或者保障性租賃住房。老舊小區(qū)改造方面，經業(yè)主共同決定，業(yè)主共有的設施與公共空間，可通過改擴建用于補充小區(qū)便民服務設施。老樓加裝電梯，應由相關業(yè)主表決同意，受益業(yè)主應參與分擔加裝電梯建設和維保、運維費用。

鼓勵存量建筑“變身”市政基礎設施

推動城市更新離不開規(guī)劃和土地政策保障，條例草案提出多項激勵措施。

在建筑方面，探索存量建筑用途轉換、土地用途兼容，為進一步完善城市功能、補齊短板創(chuàng)造了有利條件。條例草案提出，鼓勵各類存量建筑轉換為市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施。公共管理與公共服務類建筑用途之間可以相互轉換；商業(yè)服務業(yè)類建筑用途之間可以相互轉換；在符合工業(yè)用地管控要求的前提下，工業(yè)及倉儲類建筑可以轉換為其他用途。建筑用途轉換符合正面清單和比例管控要求的，允許土地用途兼容，按照不改變規(guī)劃用地性質和土地用途管理。

為提高市場主體參與的積極性，草案還提出了土地過渡期政策，提出，在不改變用地主體的條件下，符合更新規(guī)劃以及產業(yè)準入條件的，可在五年內享受繼續(xù)按照原用途、原權利類型使用土地的過渡期政策。同時，允許城市更新的土地使用權通過租賃、出讓、先租后讓、作價出資或入股等有償方式獲取，以增強實際操作中的靈活性。對于符合要求的騰退地下空間，支持將其用于便民服務設施、公共服務設施，補充完善街區(qū)服務功能。

更新方案物業(yè)權利人要“商量著辦”

城市更新涉及的相關主體責任、義務龐雜，條例草案平衡各主體權益，強化“協(xié)商”理念，強調“物業(yè)權利人”責任，明確不動產及其附屬設施的所有權人是城市更新物業(yè)權利人，享有更新權利，承擔更新義務。

物業(yè)權利人可以利用自有物業(yè)開展更新活動，并依法享有經營權和收益權，對城市更新實施過程享有知情權、監(jiān)督權和建議權。同時，應當配合調查、提供材料，積極履行業(yè)主義務。

城市更新要“商量著辦”。草案提出，城市更新項目的實施方案涉及多個物業(yè)權利人的，通過共同協(xié)商確定實施方案；涉及業(yè)主共同決定事項的，由業(yè)主依法表決確定。其中，對于建筑物內電線、水管、暖氣等共有部分改造的，可以根據管理規(guī)約或者議事規(guī)則由相關業(yè)主進行表決。

此外，存在公共利益需要時，也可以通過征收之外的協(xié)商方式取得相應房屋所有權。草案提出，城市更新過程中需要對私有房屋進行騰退的，實施主體可以采取產權調換、提供租賃房源或者貨幣補償等方式進行協(xié)商。

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