房地產(chǎn)公司未能按照宣傳單中的宣傳點(diǎn)“買房送地下室及露臺(tái)”交付所謂贈(zèng)送的“地下室及露臺(tái)”，買主及時(shí)停止付款并將房地產(chǎn)公司反訴至法院要求解除合同。近日，通州法院作出判決，解除合同，退還房款，房地產(chǎn)公司賠償違約金13萬(wàn)元。

案情回顧

(相關(guān)資料圖)

買主W公司在看到某房地產(chǎn)公司宣傳自家底商寫(xiě)道“買房送地下室及露臺(tái)”時(shí)心動(dòng)不已，于是與房地產(chǎn)公司簽訂了《預(yù)售合同》，約定分十期付款購(gòu)買涉案房屋。但是在臨近交房時(shí)，W公司負(fù)責(zé)人張先生卻在業(yè)主群里看到了北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)通州分局向房地產(chǎn)公司下發(fā)的《責(zé)令限期整改通知書(shū)》，要求其限期回填擅自建設(shè)的地下室。地下室無(wú)法交付了，張先生無(wú)法接受這樣的結(jié)果，當(dāng)時(shí)買房，因?yàn)橘?zèng)送面積，所以房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊小區(qū)。W公司沒(méi)有再支付新一期房款。

在沒(méi)有收到新一期房款后房地產(chǎn)公司將W公司起訴至法院，要求繼續(xù)履行合同，支付房款，并支付違約金。W公司在接到法院傳票時(shí)提出了反訴，要求解除合同，退還已支付房款，并支付違約金。過(guò)程中，W公司提交了房地產(chǎn)公司在網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行宣傳的公證書(shū)及紙質(zhì)宣傳材料，并申請(qǐng)了當(dāng)時(shí)的售樓人員出庭證明涉案房屋價(jià)格高于周邊地區(qū)200萬(wàn)元左右。

法院經(jīng)審理認(rèn)為：商品房的銷售廣告等，對(duì)于買房人可得面積作出承諾（贈(zèng)與無(wú)合法手續(xù)露臺(tái)、地下室等），對(duì)房屋價(jià)格產(chǎn)生重大影響的，未載入合同亦應(yīng)視為合同內(nèi)容。賣房人違反該內(nèi)容可構(gòu)成根本違約，買房人有權(quán)主張解除合同及違約賠償。

根據(jù)對(duì)涉案商鋪、周邊商鋪以及樣板間的現(xiàn)場(chǎng)勘查，涉案商鋪內(nèi)樓梯下方有地下空間等情況，W公司主張房地產(chǎn)公司曾向其宣傳購(gòu)買涉案商鋪贈(zèng)送地下室并對(duì)地下室的面積、位置等進(jìn)行了較為具體的說(shuō)明是屬實(shí)的。

現(xiàn)房地產(chǎn)公司建設(shè)的地下室已被行政機(jī)關(guān)認(rèn)定為違法建設(shè)并責(zé)令房地產(chǎn)公司限期回填，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司無(wú)法向W公司交付地下室，該項(xiàng)合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)公司屬于嚴(yán)重違反合同約定，構(gòu)成根本違約，W公司有權(quán)據(jù)此申請(qǐng)解除合同。最終法院判決，解除雙方《預(yù)售合同》，房地產(chǎn)公司退還房款并支付違約金13萬(wàn)元。

法官提示

近年來(lái)，由于國(guó)家及各省市對(duì)于房屋價(jià)格的限制，很多地產(chǎn)商利潤(rùn)空間受限。隨著網(wǎng)絡(luò)及通訊的發(fā)達(dá)，地產(chǎn)商從宣傳方面開(kāi)始找尋機(jī)會(huì)為房屋漲價(jià)，主要是通過(guò)宣傳小區(qū)物業(yè)服務(wù)，小區(qū)環(huán)境設(shè)施，一樓贈(zèng)送花園、地下室，頂樓贈(zèng)送露臺(tái)等手段。但開(kāi)發(fā)商為規(guī)避全部實(shí)現(xiàn)宣傳內(nèi)容導(dǎo)致的高額費(fèi)用，往往這些在宣傳中作為主要噱頭進(jìn)行宣傳的點(diǎn)，不會(huì)寫(xiě)進(jìn)雙方簽訂的商品房買賣合同，導(dǎo)致地產(chǎn)商交付的房屋和小區(qū)并不符合宣傳所述，或者根本沒(méi)有相關(guān)設(shè)施的情況時(shí)有發(fā)生。因?yàn)殡p方書(shū)面合同中沒(méi)有相關(guān)約定，廣告內(nèi)容難以舉證，買房人維權(quán)困難，有時(shí)甚至無(wú)法提起訴訟。

所以作為買房人，一定要注意廣告宣傳的誘人內(nèi)容，是否寫(xiě)入合同，廣告中對(duì)該內(nèi)容是否有非常具體的描述，如果沒(méi)有寫(xiě)入合同，要慎重購(gòu)買。如果沒(méi)有寫(xiě)入合同但仍決定購(gòu)買，要注意留存廣告宣傳的相關(guān)證據(jù)，便于維權(quán)使用。

作為開(kāi)發(fā)商，不應(yīng)在廣告中進(jìn)行虛假宣傳，如果進(jìn)行了這樣的宣傳，這些宣傳又確實(shí)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生了影響，妄圖通過(guò)廣告內(nèi)容不寫(xiě)入合同就躲避合同義務(wù)，是行不通的。業(yè)主因此進(jìn)行維權(quán)，一旦發(fā)生大規(guī)模訴訟，還可能會(huì)給自身帶來(lái)較大損失。

文/劉析鷺（北京通州法院）

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