內(nèi)容轉(zhuǎn)自微博@sven_shi

我們國家體制內(nèi)房產(chǎn)口的專家，很多是真的沒有機(jī)會去懂房地產(chǎn)的運營邏輯，因為他們的經(jīng)歷就決定了他們沒有機(jī)會去參與到房地產(chǎn)最關(guān)鍵的資金籌集問題上，所以他們提出的方案絕大多數(shù)時候都是失敗的。但是又由于各種原因，我們沒辦法直接在新聞當(dāng)中給大家講他們的失敗。

這里面有歷史原因。我們國家房地產(chǎn)真正起步是2003年徹底取消福利分房。也就是說我們的商品房市場是摸著石頭過河，起步很晚，大家對規(guī)則都不怎么了解。而絕大多數(shù)的專家是一輩子在體制內(nèi)，開始的時候也不是搞房地產(chǎn)，是在體制內(nèi)有了一個身份，外面的人看他“應(yīng)該懂”，就安排他去做。他們做事情也是走一步看一步的。

【資料圖】

而房地產(chǎn)市場最大的問題就是需要大量的資本投入，真正的難點一直都是怎么籌錢，怎么讓盤子轉(zhuǎn)起來。買塊地動不動就十幾個億，這些錢哪里來？最后又要怎么收回來呢？

沒做過，就是不會。只能等到事情出來了，看看賬目，從結(jié)果去倒推，才知道問題在哪里。

所以監(jiān)管部門一定是后知后覺的。就像恒大的問題，為什么事情一出來，我們這些人做出來的判斷就是大多數(shù)樓盤沒辦法保交樓，不是水平高，就是看賬目。每個樓盤的專項審計報告挨個看過去，匯總到一起用最簡單的加減法一算，窟窿太大了，房價除非暴漲不然根本沒辦法解決。

大家都是后知后覺的。房地產(chǎn)這個事情你不把賬目攤開來算一遍，你怎么知道問題在哪里？

但是體制內(nèi)的專家有個長處是一般人做不到的，就是他們能把理念包裝的特別漂亮。所以就給了民眾很美好的幻覺。比如最近很多網(wǎng)友都在看溫鐵軍老師講的拯救房地產(chǎn)的理念。他絕對是一個特別頂尖的學(xué)者，但是他講的那套爛尾樓轉(zhuǎn)保障房的理念，是五年前就已經(jīng)被確認(rèn)失敗的方案。

這件事情細(xì)細(xì)想想也很有趣，就是他們想到的辦法基本都一樣，所以結(jié)果錯的也一樣。

這個方案其實邏輯很簡單。爛尾樓很多時候就是因為房子賣不掉。比如一個小區(qū)造了1000套房子，就賣掉500套，后面沒錢了，房子就爛尾了。那么想法就是政府出錢買下剩下的500套做保障房。給外面?zhèn)鬟f出一個供應(yīng)縮減的信息，利用基層的公務(wù)員系統(tǒng)傳遞消息，讓有錢人去投資房產(chǎn)，覺得政府在給大家讓利，買新房有倒掛便宜。

結(jié)果有錢人都去買房了，房價不就漲了嗎？政府收來保障房先給新進(jìn)城市工作的大學(xué)生，讓他們住。他們以后不是要結(jié)婚生孩子嗎？不也需要買房嗎？政府等房價漲了再把房子賣給這些大學(xué)生，不就又把錢收回來然后盤子就轉(zhuǎn)起來了嗎？

我當(dāng)年去聽講座聽這些專家講他們的方案的時候真就是驚為天人，覺得人家實在是太聰明了。后來執(zhí)行起來就發(fā)現(xiàn)一團(tuán)漿糊。原因很簡單，流入的人口手里要有錢才能變成購買力啊。經(jīng)濟(jì)增速降下來，他們沒有高薪崗位，拿什么去買房呢？

宣傳中確實可以讓大家相信，人口流入房價就能漲，可是現(xiàn)實中流入的人口要是賺不到錢，他們拿湊首付，用什么還貸款，又拿什么買房？

房子賣不掉，就是砸手里。砸政府手里政府痛苦，砸民眾手里民眾倒霉。

這就是經(jīng)濟(jì)周期啊。沒人能準(zhǔn)確的預(yù)言經(jīng)濟(jì)周期的。周期往上走的時候，你想虧錢都難；往下的時候，你連怎么逃都不知道。很多事情遇到了就是遇到了。要是回過頭去看自己的操作，覺得自己是英明神武，提前預(yù)判成功了走勢才恰好逃頂賺到錢，有時候也挺可悲的。因為人騙別人可以，騙自己就沒意思了。

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