房?jī)r(jià)這么高，為什么不能來(lái)一次大跌？我相信這是現(xiàn)在很多人的重大疑惑，為了解答大家的困惑，今天我將以初中生都能看懂的語(yǔ)言講清楚樓市泡沫的前因后果，看完保證大家茅塞頓開(kāi)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的前世、今生、來(lái)世都有基本的認(rèn)知。

為了方便大家理解，本文分為兩個(gè)部分：一、為什么房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)泡沫？

(資料圖)

二、泡沫破滅會(huì)帶來(lái)什么結(jié)果？

01為什么會(huì)出現(xiàn)泡沫

大家都知道，中國(guó)原本沒(méi)有商品房制度，在80年代之前，中國(guó)所有的居民用房都由國(guó)家統(tǒng)一分配，沒(méi)有買(mǎi)賣(mài)，自然就沒(méi)有價(jià)格一說(shuō)。

可是隨著改革開(kāi)放的全面推廣，地方政府發(fā)現(xiàn)了一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，那就是缺錢(qián)！為了解決錢(qián)的問(wèn)題，深圳特區(qū)派出了調(diào)研小組去香港“取經(jīng)”學(xué)習(xí)。

面對(duì)大陸調(diào)研團(tuán)的提問(wèn)，霍英東感到十分困惑，他忍不住反問(wèn)了一句：“你們有土地，怎么會(huì)沒(méi)有錢(qián)？錢(qián)可以從土地中來(lái)??！”

一語(yǔ)驚醒夢(mèng)中人，從那時(shí)候開(kāi)始，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正式走上了狂飆之路。

本來(lái)吧，正常的房產(chǎn)交易并不會(huì)出現(xiàn)泡沫，你有多少錢(qián)就買(mǎi)多大的房子，商品房制度剛剛推行的時(shí)候，房?jī)r(jià)溫和可控，房子和豬肉白菜一樣，只是一個(gè)普通的商品。

但是，隨著改革開(kāi)放的深入進(jìn)行，中國(guó)社會(huì)先富起來(lái)了一部分人，這些人手上有了一筆閑錢(qián)，他們看到房?jī)r(jià)一直都處于穩(wěn)定上漲的趨勢(shì)，就開(kāi)始動(dòng)了歪心思，他們買(mǎi)房不是為了居住或者出租，而是為了在房?jī)r(jià)上漲之后賣(mài)出賺取差價(jià)，這樣就造成了一種虛假的市場(chǎng)需求。

我舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，以前有10個(gè)人買(mǎi)房是真的想住，房子是5000塊錢(qián)一平，后來(lái)有20個(gè)人買(mǎi)房想住，房子是10000塊錢(qián)一平，這種價(jià)格變化符合正常的市場(chǎng)邏輯。

可是隨著炒房者的介入，情況就發(fā)生了變化，現(xiàn)在還是10個(gè)人真的想買(mǎi)房住，房?jī)r(jià)是5000塊一平，但是同時(shí)有10個(gè)買(mǎi)房者想倒賣(mài)房子賺差價(jià)，于是市場(chǎng)需求增加，房?jī)r(jià)變成了10000塊一平。

敏銳的朋友應(yīng)該發(fā)現(xiàn)了，這個(gè)時(shí)候真正需要買(mǎi)房住的其實(shí)只有10個(gè)人，房?jī)r(jià)5000才是合理的價(jià)位，但由于10個(gè)炒房者的加入，導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)了“虛假需求”，所以房?jī)r(jià)上漲到了10000元，這多出來(lái)的5000元其實(shí)就是我們常說(shuō)的樓市泡沫。

泡沫之所以會(huì)產(chǎn)生，歸根到底是因?yàn)?strong>市場(chǎng)無(wú)法準(zhǔn)確判斷到底哪些人是剛需，哪些人是為了倒賣(mài)房產(chǎn)，看到買(mǎi)房的人如此之多，房地產(chǎn)商只能不斷地增加房屋供給，政府部門(mén)為了滿足居民的購(gòu)房需求，也只能不斷地拍賣(mài)土地。

可是房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)大家也清楚，它不像口罩行業(yè)，你今天下訂單，明天就能給你成品，從土地拍賣(mài)到蓋起樓房，需要一個(gè)非常長(zhǎng)的周期，這就導(dǎo)致房子的供應(yīng)速度一直跟不上市場(chǎng)的需求，長(zhǎng)期處于供不應(yīng)求的局面，所以才會(huì)出現(xiàn)開(kāi)盤(pán)秒光、茶水費(fèi)這種奇葩的現(xiàn)象。

當(dāng)房?jī)r(jià)在需求的推動(dòng)下不斷上漲的時(shí)候，就會(huì)讓更多的人產(chǎn)生“再不買(mǎi)房就晚了！”的心理，他們一擁而上，共同推高房?jī)r(jià)，讓樓市出現(xiàn)了繁榮期。

可即便走到這一步，其實(shí)房?jī)r(jià)的泡沫還在可控的范圍里。

因?yàn)槔习傩盏目诖怯邢薜?，房?jī)r(jià)太高，漲到大家買(mǎi)不起，需求減少，房?jī)r(jià)自然會(huì)慢慢回落到合理的區(qū)間里。

但是我們忘記了另一個(gè)神秘的力量，那就是銀行。

當(dāng)買(mǎi)房者和開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢(qián)的時(shí)候，他們就不約而同的去找銀行借錢(qián)，銀行為什么愿意借錢(qián)呢？因?yàn)橘J款出去賺取利息，這就是銀行最主要的收入渠道，像房貸這種未來(lái)30年穩(wěn)定給銀行賺利息的貸款，就是銀行最優(yōu)質(zhì)的客戶。

本來(lái)買(mǎi)房者口袋只有30萬(wàn)，買(mǎi)不起房子，結(jié)果在銀行的操作下，30萬(wàn)可以撬動(dòng)價(jià)值100萬(wàn)，甚至是150萬(wàn)的房子，這就是我們常說(shuō)的加杠桿。

杠桿加得越高，就意味著泡沫吹得越大。

可就算到了這一步，也沒(méi)有到難以解決的地步。

因?yàn)殂y行在貸款的時(shí)候會(huì)查征信，經(jīng)濟(jì)能力不夠的人無(wú)法加入到買(mǎi)房大軍中去。

但隨著時(shí)間的推移，另一個(gè)隱藏的問(wèn)題又開(kāi)始浮現(xiàn)，那就是通貨膨脹。

買(mǎi)房者和開(kāi)發(fā)商缺錢(qián)的時(shí)候會(huì)去找銀行借錢(qián)，可商業(yè)銀行的錢(qián)也不是無(wú)限的啊，當(dāng)銀行儲(chǔ)備資金不夠的時(shí)候，他們就會(huì)去找央媽，央媽一看市場(chǎng)如此火熱，帶動(dòng)GDP是好事，大手一揮就開(kāi)動(dòng)了發(fā)動(dòng)機(jī)。

當(dāng)海量的貨幣從金融系統(tǒng)流入到市場(chǎng)，就會(huì)出現(xiàn)貨幣貶值，原來(lái)的100元在10年后購(gòu)買(mǎi)力可能只值50元，而房地產(chǎn)行業(yè)，作為貨幣的主要流向地，房?jī)r(jià)也會(huì)出現(xiàn)通貨膨脹，在這樣的情況下，房?jī)r(jià)就會(huì)出現(xiàn)倍增的局面。

走到了這一步，一個(gè)巨大的泡沫就已經(jīng)形成。

90年代日本東京的房?jī)r(jià)，能買(mǎi)下整個(gè)美國(guó)。

其泡沫形成的過(guò)程，本質(zhì)上也是如此。

02泡沫破滅的結(jié)果

當(dāng)泡沫已經(jīng)形成，一些現(xiàn)實(shí)問(wèn)題就會(huì)出現(xiàn)，比如說(shuō)：

1.消費(fèi)力下降。

大家的錢(qián)都投入到了樓市里，沒(méi)有過(guò)多的金錢(qián)去旅游、下館子、買(mǎi)衣服，這就會(huì)導(dǎo)致相關(guān)行業(yè)需求不振，利潤(rùn)降低，從而出現(xiàn)裁員，人們失業(yè)之后更加沒(méi)有錢(qián)消費(fèi)，就會(huì)進(jìn)一步減少自己的消費(fèi)，從而出現(xiàn)惡性循環(huán)。

而且這還沒(méi)有結(jié)束，當(dāng)大家的存款降低到一定程度，就無(wú)法承擔(dān)起每月的房貸，這時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)斷供，大面積的斷供出現(xiàn)，就會(huì)導(dǎo)致銀行收不回放出去的錢(qián)，大量的壞賬出現(xiàn)，最終產(chǎn)生系統(tǒng)性金融危機(jī)。

2.實(shí)體萎縮。

辦工廠，開(kāi)小店辛辛苦苦一整年，利潤(rùn)才10%，結(jié)果買(mǎi)一套房子，一年輕輕松松財(cái)富漲了15%，換成你是老板，你閉著眼睛都知道怎么選擇。

當(dāng)老板紛紛關(guān)閉自己的工廠的時(shí)候，又會(huì)出現(xiàn)前面提到的失業(yè)、消費(fèi)不振，從而進(jìn)一步強(qiáng)化那種惡性循環(huán)。

走到這一步的時(shí)候，大家都知道這樣下去不行，一定要做出改變，那面對(duì)泡沫，我們又能怎么解決呢？

從世界各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，大概有兩條出路。

第一條是日本經(jīng)驗(yàn)。

政府一聲令下，只要是貸款買(mǎi)房的企業(yè)，銀行一毛錢(qián)都不準(zhǔn)批，效果十分明顯，日本房地產(chǎn)價(jià)格在到達(dá)最高點(diǎn)之后，泡沫光速幻滅，房?jī)r(jià)極速下滑。

隨著房?jī)r(jià)的崩盤(pán)，當(dāng)初價(jià)值1億日元的房子，只剩殘值幾百萬(wàn)日元，國(guó)民財(cái)富嚴(yán)重縮水，經(jīng)濟(jì)失去活力，失去了20年發(fā)展時(shí)機(jī)。

第二條是美國(guó)經(jīng)驗(yàn)。

隨著房?jī)r(jià)到頂，部分炒房者開(kāi)始拋售房產(chǎn)，市場(chǎng)需求急速減少，房?jī)r(jià)開(kāi)始下降，其他炒房者一看房?jī)r(jià)下跌，趕緊拋售手里的房產(chǎn)，房?jī)r(jià)開(kāi)始腰斬，GDP萎靡不振。

這時(shí)候房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還不起銀行的錢(qián)。

失業(yè)的買(mǎi)房者也還不起銀行的錢(qián)。

銀行出現(xiàn)大量壞賬，經(jīng)濟(jì)危機(jī)出現(xiàn)。

距離我們最近的那次就是2007年的美國(guó)次貸危機(jī)。

很顯然，這兩條路哪一條都不是好的結(jié)局，所以當(dāng)前我們想選一條沒(méi)人走過(guò)的路，那就是擠出泡沫，消化現(xiàn)有房產(chǎn)。

第一步，給銀行貸款加上緊箍咒，堅(jiān)決不準(zhǔn)貸款給炒房者。

第二步，國(guó)有企業(yè)接手問(wèn)題房企，不準(zhǔn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大規(guī)模嗝屁，出臺(tái)限跌令，不準(zhǔn)房?jī)r(jià)腰斬。

第三步，通過(guò)降低利率，降低首付比例，取消限購(gòu)，延長(zhǎng)貸款年限等政策鼓勵(lì)剛需買(mǎi)房，消化掉市場(chǎng)上的房子。

當(dāng)炒房者逐漸離場(chǎng)，市場(chǎng)上基本都是剛需的時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)回歸到正常水平，隨著時(shí)間的推移，泡沫也消化到了可以接受的地步，這就是我們追求的軟著陸。

這條道路世界上并沒(méi)有先例，能不能成功全世界都盯著這里，也許很多人覺(jué)得很難實(shí)現(xiàn)，但這么多年，我們做成的那些事全都沒(méi)有先例，比如讓10億人完成工業(yè)化，讓8億人擺脫貧困，這些事在西方眼里都是不可能完成的奇跡，正因?yàn)橛羞@些案例在前，我才相信我們有走出不同道路的可能性。

關(guān)鍵詞：